Строим дом по закону

Незнание гражданами своих прав и обязанностей, предусмотренных российским законодательством, наряду с дорогами и не очень далекими людьми, можно смело отнести к числу извечных наших проблем. Так, исторически сложилось, что наш народ либо знать не знает, что можно, что нельзя, либо откровенно игнорирует нормы закона. Однако незнание последнего отнюдь не освобождает от ответственности. Именно с ней приходится рано и поздно столкнуться владельцам частных домов, пренебрегших законом на стадии строительства.

Чаще всего проблемы возникают в связи с несвоевременным узаконением и согласованием проекта на строительство жилого дома в соответствующих органах государственной власти и прочих учреждениях, которые призваны осуществлять контроль на предмет соответствия построек нормам и требованиям санитарной и строительной безопасности. Не соблюдение правовых норм и их игнорировать впоследствии может привести к печальным последствиям, вплоть до сноса дома мечта, построенного с такой любовью и значительными финансовыми затратами. Чтобы подобного не случилось, лучше соблюдать правила ИЖС (индивидуально жилой застройки) с самого начала.

Разрешение на строительство

Нельзя начинать строительство частного дома или коттеджа, даже если речь идет о подготовительных земляных работах, не имея на руках разрешение на строительство. Процедура получения документа определена законодательством РФ и конкретизирована каждым российским субъектом РФ местными законодательными актами.

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий право застройщика производить строительно-монтажные работы на указанном земельном участке согласно утвержденному плану застройки. Правом выдавать разрешение наделены органы государственного архитектурно-строительного надзора РФ по месту нахождения объекта. Чтобы получить разрешение, застройщик предоставляет на рассмотрение пакет проектной документации на строительство частного дома.

Содержание документа:

1. Наименование и тип недвижимого объекта.
2. Его местоположение (фактический адрес).
3. Адрес по месту проживания заявителя (либо юридический адрес, если заявителем является юридическое лицо).
4. Основание для выдачи разрешения.
5. Особые требования к проведению строительных работ (если таковые имеются).
6. Сроки проведения строительства.

Типы малоэтажной застройки определяются на уровне субъектов РФ. Например, в Москве и Московской области различают три типа:

1. Городской. Застройка высокой плотности. Предполагает объекты высотой от 2-х до 4-х этажей с минимальным придомовым участком.
2. Пригородный. Застройка с отдельно стоящими объектами. Дом (коттедж) на одного или нескольких хозяев (максимально 4 семьи) с придомовым участком от 0,15 га.
3. Сельский. Усадьба на 1 семью (индивидуальный дом) с придомовым участком от 0,30-0,40 га.

Основанием для выдачи разрешения на возведение индивидуального дома являются заявление установленного образца, документы, подтверждающие право собственности на землю, генеральный план объекта, план жилого дома.

Если планируется строительство объекта в границах особо охраняемых государствам зон, то уполномоченными органами государственного контроля и надзора могут быть наложены ограничения и установлены специальных требования к проведению строительных и ремонтных работ. К таким зонам относятся территории с памятниками историко-культурного значения, парков, лесопарков, водоемами и прочими достояниями окружающей природной среды.

Сроки проведения строительства индивидуального жилого дома ограничены сроком действия разрешения. Максимально возможный срок строительства в сфере ИЖС -  10 лет. Срок устанавливается в отношении конкретного участка земли, на котором планируется строительство. Поэтому он не меняется при смене собственника участка в период действия разрешения. Однако, срок действия можно увеличить, подав заявление в компетентные органы не позднее 60 дней до истечения текущего срока.

Предпроектная подготовка

Чтобы приступить к разработке проекта дома необходимо провести предварительные работы по сбору необходимых данных, которые будут отражены в исходно-разрешительной документации.

Пакет исходно-разрешительной документации включает:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
2. Архитектурно-планировочное задание.
3. Задание на разработку проектной документации.
4. Ситуационный план в масштабах: 1:10000, 1:5000, 1:2000.
5. В тех же масштабах выдержки (копии) из генерального градостроительного плана соответствующего населенного пункта.

Если речь идет о реконструкции уже имеющегося объекта, тогда дополнительно прикладываются следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на реконструируемый объект.
2. Заключение компетентной организации, имеющей лицензию на проведение данного вида деятельности, о текущем состоянии конструкций объекта.
3. Технический паспорт объекта, подлежащего реконструкции.

Помимо перечисленных документов, наличие которых обязательно для получения разрешения, также могут понадобиться следующие данные:

1. Условия подключения объекта к действующим в населенном пункте инженерным коммуникациям.
2. Обмерочные чертежи объектов, расположенных на участке планируемого строительства, если таковые имеются.
3. Историко-архитектурный план, если планируется строительство в черте особо охраняемой государством зоны. Это могут быть зоны памятников культуры, истории, археологии и природы.
4. Данные по экологическому состоянию окружающей среды вокруг участка застройки и состоянию близлежащих санитарных зон.
5. Инженерно-геологические изыскания – комплексный документ, отражающий текущее состояние окружающей среды в зоне застройки с целью разработки строительных решений целесообразных с экономической точки зрения с учетом сохранения и рационального использования природных ресурсов. Также содержит прогноз возможных изменений в окружающей среде вследствие строительства и эксплуатации зданий и сооружений.
6. Градостроительное заключение – документ, содержащий обязательные требования и предписания рекомендательного характера в отношении планирования и порядка получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов в черте конкретного населенного пункта. Информация излагается в текстовом и графическом форматах.

Проектировщик осуществляет разработку проекта дома на основании технического задания (либо задания на проектирование), полученного им от заказчика. В этом документе в письменной форме излагаются все пожелания и требования последнего относительно будущего объекта недвижимости. Документ служит ориентиром для исполнителя в ходе разработки проекта, максимально удовлетворяющего ожиданиям заказчика с учетом целевого использования проекта и ресурсными возможностями.

Процедура согласования проекта

1. Застройщик предоставляет на рассмотрение главному архитектуру муниципального образования подготовленный пакет проектной документации для строительства частного дома. К проекту прилагается основание. Это может быть заключение органа градостроительства и архитектуры данного муниципалитета либо решение технического или градостроительного совета.
2. Главный архитектор муниципального образования рассматривает предоставленный ему эскизный проект. Последний по решению главы архитектуры может быть направлен на дополнительное изучение в компетентные органы: главархитектура, совет по градостроительству, технический совет, контрольно-надзорные органы и прочим субъектам, которые заинтересованы в градостроительной деятельности.
3. При отсутствии выявленных нарушений и требований главный архитектор муниципального образования заверяет проект личной подписью и печатью на генеральном плане объекта. По факту согласования уполномоченный на то орган (технический или градостроительный совет, Главархитектура) оформляет заключение или протокол.
4. В заключении на основании утверждённого проекта составляется паспорт застройки.

Отметит, что законодательные требования и нормы, действующие в сфере малоэтажного жилищного домостроения, регламентируют не только возведение новых объектов, но также проведение ремонтно-реставрационных работ в уже имеющихся постройках.

Фотогалерея